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Elara Donna Grau Grau Donna Pantofole Donna Elara Elara Pantofole Pantofole Postato da Spina&Marchei on 4 giugno 2018
| 9 commenti

Diciamo subito che la vendita di immobili provenienti da una donazione é una operazione complicata.
Spesso, per poter passare la proprietà da un genitore ad un figlio si ricorre alla donazione, un metodo di passaggio economico ed immediato, spesso consigliato dai notai stessi. In sostanza una donazione é un ” dono” che un soggetto fa – gratuitamente – al proprio figlio, coniuge o soggetto in genere. Attraverso la donazione la proprietà passa ad altro soggetto che, appunto, l’ha riceve in dono.
Fin qui, tutto bene, ma questo sistema nasconde delle limitazioni e sorprese importanti. Molti infatti non sanno che l’essere proprietari attraverso una regolare compravendita, non é la stessa cosa che esserlo attraverso una donazione. La donazione, infatti, ha la caratteristica d’essere un titolo facilmente revocabile da chi lo ha ceduto in dono e non solo da chi lo ha donato.
La proprietà da donazione può essere infatti revocata dal donante per vari motivi: sicuramente il primo, ed anche il più semplice, può essere quello del “cambio d’idea del donante” il quale, pentito dal gesto di donazione, richiede indietro l’immobile.
Un altro motivo, più frequente, é quello della richiesta da parte di un legittimario ( per esempio un altro figlio del donante ) che chiama in causa il donante stesso in quanto l’operazione lede la sua quota di legittima. In sostanza, la donazione non mantiene equo il diritto dei legittimari di avere tutti una quota uguale del capitale da parte del donante. Ancor più semplicemente, non si possono fare “figli e figliastri” con le proprietà.
Un ulteriore motivo, non meno importante e frequante, é quello dei figli illeggittimi: forse qui a molti verrà da sorridere, ma il problema ed il rischio dei figli illeggittimi é molto più frequente di quanto si creda. Si pensi – ad esempio – ad un padre che, accordandosi con i propri figli, ha trasferito ( tramite donazioni ) a ciascuno la rispettiva quota dei propri averi immobiliari e non. Una volta fatta tale operazione, viene fuori un’imprevisto figlio illegittimo del donante: Cosa accade? Semplice: ogni donazione effettuata agli originari figli viene immediatamente annullata e l’intero capitale del donante ridiviso anche con il figlio illegittimo arrivato in ritardo. Incredibilmente tale annullamento della donazione può avvenire anche successivamente la morte del donante, fino a dieci anni dopo.
Ma no é tutto. Il problema più grande si verifica nel caso in cui, nel frattempo, qualcuno dei figli ha rivenduto un bene che aveva ricevuto da donazione: qui purtroppo assistiamo ad una revocatoria a catena degli atti successivi alla donazione originaria, facendo tornare l’immobile agli originali proprietari ( o eredi di esso se il donante é, nel frattempo, defunto), che ne dovranno fare la nuova distribuzione tra loro. E chi aveva compraro e pagato tale immobile si ritrova il bene sottratto e rimesso nelle mani originarie, a cui dovrà anche richiedere la somma pagata ed i danni causati ( …. si spera ).
Capite bene quindi che l’acquisto di un immobile da un soggetto che l’ha ricevuto in donazione é effettivamente un atto pericoloso. In sostanza, una volta acquistato e pagato, non si ha la garanzia totale di esserne effettivamente i proprietari indiscutibili ( almeno fino a che non siano trascorsi dieci anni dalla morte del / dei donanti ). Ecco quindi che anche l’acquisto da donazione viene ammonito dal notaio, in sede di stipula dell’atto, come un acquisto a rischio dove l’acquirente deve essere ben cosciente di ciò che sta effettivamente facendo ed acquistando.
A maggior ragione, proprio per la revocabilità di tale titolo di proprietà, la stragrande maggioranza degli istituti bancari sono molto restii a finanziare e concedere mutui su tali immobili, spesso anche fermamente contrari. Effettivamente, la revoca da parte di qualcuno del titolo di proprietà é talmente potente da annullare sia gli atti notarili di compravendita che le ipoteche iscritte indebitamente dalle banche per la concessione dei mutui. La banca – per capirci – sarebbe costretta a cancellare la propria ipoteca sull’immobile in caso di annullamento della donazione, restando senza più garanzie per i soldi prestati.
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Pantofole Donna Grau Donna Elara Elara Elara Donna Pantofole Grau Pantofole Come risolvere dunque questo problema?Peacock Donna Buffalo Stivaletti Brown Marrone Leather 00 01 ZqOwdOUzn Beh, certamente la cosa migliore – dal lato venditore – è quella di evitare di farsi attribuire proprietà immobiliari attraverso donazioni. Certo, non é facile – oggi – passare una proprietà da un soggetto ad altro, vista la tracciabilità del prezzo e della somma pagata ma… meglio evitare le donazioni, se si può.
Dal lato degli acquirenti, il consiglio é quello evitare l’acquisto di immobili provenienti da rapporti di donazione, a meno di particolari casi. In casi estremi, si può ovviare comunque con delle discrete garanzie, anche se non totali:
> la più semplice é quella di annullare l’atto di donazione, facendo così tornare la proprietà al soggetto principale, il quale procederà poi in un regolare atto di compravendita nei confronti del nuovo acquirente. Naturalmente, questo é possibile unicamente nei casi in cui donante è ancora vivente. Chiaramente poi va trovato il modo per restituire i soldi ( e quindi non più l’immobile) al figlio che aveva ricevuto l’immobile originariamente in donazione. Con tale metodo non vi sono effettivamente più rischi per l’acquirente finale. Ricordiamo però che, dal 2007, a seguito della legge Bersani, non sono più possibili le famose “finte vendite”: quindi il passaggio di proprietà tra soggetti deve avere sempre una reale pagamento del prezzo dell’immobile, completamente tracciato.
> Un ulteriore metodo é quello – anche se non a garanzia totale – di far sottoscrivere l’atto di vendita di un immobile proveniente da donazione anche a tutti gli altri figli del donante, i quali rinunciano espressamente ad ogni qualsivoglia pretesa e revisione delle donazioni avute dal donante stesso. In sostanza, gli altri figli garantiscono di non avanzare pretese future in merito all’immobile che è stato donato ad uno dei fratelli e poi compravenduto. Chiaramente, questo metodo non garantisce nei confronti di figli illegittimi che potrebbero comparire nell’arco anche dei successivi anni, ma sappiamo anche che si tratta di un caso – tutto sommato – reale ma infrequente.
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> Infine, una terza possibilità è quella del rilascio di una fideiussione bancaria a garanzia: in sintesi, si tratta della garanzia, offerta dal donante o dai suoi eredi, in sede di atto notarile di mutuo sull’immobile donato, finalizzata ad assicurare la banca che, ad esempio, in caso di vittorioso esercizio dell’azione di riduzione da parte degli eredi del donante, costoro si fanno carico del pagamento del creditore ipotecario neutralizzando il danno provocato dal fatto che il bene donato viene evitto, e cioè restituito ai legittimari del donante per soddisfare le loro ragioni ereditarie. Quest soluzione, purtroppo, é però alquanto costosa e duratura nel tempo, quindi raramente utilizzata.

Aggiornamento del 21 Luglio 2017, con nota del Notaio Massimo D’Ambrosio in merito alle donazioni:
Vi alleghiamo un interessante link con delle specifiche del notaio D’Ambrosio: https://mioblog.notaiopescaradambrosio.it/impugnazione-donazione-eredi/ 

9 thoughts on “Si possono vendere immobili che provengono da una donazione ?

  • su 12 settembre 2017

    Occhio alle donazioni !
    spesso utilizzate in modo economico per passare proprietà ad altre persone, con leggerezza consigliate anche da alcuni notai.
    INCONTRIAMO NOTEVOLI DIFFICOLTA’ nel commercializzare immobili provenienti da donazioni, soprattutto se il donante é appena scomparso e non sono trascrosi i dieci anni.
    Pochissime le banche disposte a far mutui su tali immobili e non con poche limitazioni.

  • Giuseppe Volpe
    su 28 giugno 2018

    mia madre vorrebbe donarmi un terreno restando lei la proprietaria fin che’ lei e in vita, come possibile?

    • Spina&Marchei
      su 29 giugno 2018

      Salve: i limiti conseguenti alla donazione non si estingueranno con la morte – quando avverrà – di Sua madre bensì dopo dieci anni dalla morte di Sua madre.
      Ne consegue che tali limitazioni sulla vendita saranno presenti ancora a lungo sull’immobile.
      Se desidera vendere – già da oggi – tale terreno, lo ponga immediatamente sul mercato attraverso la persona di sua madre.

  • Dario
    su 30 luglio 2018

    Salve, una domanda: ho individuato un immobile da acquistare, tale immobile era vincolato da una donazione (marito-moglie) che è stata sciolta per mutuo consenso tramite atto notarile. La banca ad oggi mi dice che non può rilasciarmi il mutuo perchè, sentito il parere legale della sede centrale, sussiste una remota possibilità che in futuro un legittimario possa chiamare in causa il donante (per lesione della sua quota di legittima)…. Secondo voi è una motivazione corretta? A me sembra di no altrimenti non capisco l’utilità dell’atto stesso di revoca …

    • Spina&Marchei
      su 30 luglio 2018

      Salve, appare strano che un istituto Bancario neghi un mutuo su un immobile su cui é stato sciolto il vincolo di donazione. Del resto, proprio lo scioglimento ne decreta la libertà da ogni precedente vincolo o comunque apparentemente é così. Forse la precedente presenza di una donazione può aver creato delle aspettative su alcuni soggetti terzi che verrebbero meno all’atto dell’annullamento della donazione, ma la cosa appare comunque improbabile.
      Possiamo consigliarle di provare a cambiare istituto bancario oppure, in alternativa, tentare di produrre una polizza assicurativa di copertura sui rischi della dominazione a favore della banca ( polizza donazione sicura ).

  • francesco
    su 18 agosto 2018

    vorrei comprare la quota di una casa donata dal padre in atto di separazione. a mio figlio…in casa ci vivo io ed ho il restante 50% ..x evitare tasse a mio figlio posso comprare io la sua quota?

    • Spina&Marchei
      su 21 agosto 2018

      Si certamente può far acquistare la casa a suo figlio ( anche se minorenne ), ma occhio ai diritti di restanti parenti.

  • Giorgio Grofis
    su 22 agosto 2018

    Mi hanno proposto l’acquisto di un immobile che proviene da una donazione fatta oltre 15 anni fa, ma il donante é ancora in vita. Possono esserci dei problemi per me ?

    • Spina&Marchei
      su 23 agosto 2018

      Bé, siamo nella fase più pericolosa. Possono accedere molte cose in questa situazione, tra cui:
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      1) Il donante potrebbe ravvedersi sulla donazione e richiedere indietro l’immobile al donatario che – se nel frattempo lo ha venduto – ripercuote il problema su chi lo ha acquistato.
      2) La donazione effettuata dal donante potrebbe ancora essere pienamente impugnata da altri eredi che non sono rimasti soddisfatti della donazione a favore di chi l’ha realmente ricevuta.

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